Kerngegevens

Projectnaam

Park at Stone Oak (VOLTEKEND)

Locatie

Stone Oak Parkway, San Antonio, Texas

Initiatiefnemer

REALIANCE USA B.V.

Lokale partner

GenCap Partners, LLC (GenCap)

Categorie

Voorontwikkeling van 332 ‘Class A+’ duurzame ‘garden style’ huurappartementen

Verwachte investeringshorizon

Voorontwikkeling: 4 tot 6 maanden
Ontwikkeling: 3,5 jaar

Exit strategie

Bij voorkeur investeren in de ontwikkeling dan wel aflossing

Totale investering (voorontwikkeling)

US$ 7.279.142

Risicodragend vermogen GCP XXVIII LP:

US$ 7.279.142

Risicodragend vermogen via investeerders van REALIANCE: US$ 2.500.000

Lening aan GCP XXVIII LP: US$ 2.500.0000
Bij grote interesse wordt dit bedrag mogelijk verhoogd.

Structuur

Deelname rechtstreeks in Stone Oak Capital LP

Deelname

Bij voorkeur US$ 250.000
(100 participaties van US$ 25.000)

Prognose bruto totaalrendement

Voorontwikkeling: 7% over 6 maanden
Ontwikkeling 54,9% over 3,5 jaar

Prognose bruto rendement

Voorontwikkeling: 14% per jaar (ROI)
Ontwikkeling: 15,7% per jaar (ROI)

Onderscheidend

De samenwerking met GenCap biedt REALIANCE-relaties de mogelijkheid te investeren met een voor institutionele partijen actieve ontwikkelingspartner in de groeiende staat Texas. GenCap heeft een uitstekend ‘track-record’ en is een langjarige relatie van de partners van REALIANCE, waarmee recent de ontwikkeling View at Estancia in Austin is gestart. Een recent door GenCap ontwikkeld project aan de noordkant van San Antonio, Park at Rialto, is qua huurprijs en verhuursnelheid boven budget uitgekomen, hetgeen de sterke vraag in de submarkt onderschrijft.

San Antonio, één van de groeikernen van Texas, is een metropool van ca. 2,5 mio. inwoners. Deze stad kent een economische dynamiek met lage belastingen alsmede een aantrekkelijk leefklimaat (zeker aan de noordzijde van de stad) met een plezierige historische binnenstad o.a. met de fameuze ‘river walk’. De metropool heeft in recente jaren een consistent hoge bevolkings- en werkgelegenheidsgroei alsmede lage werkloosheid, hetgeen resulteert in een toenemende vraag naar huurappartementen.

De locatie van Park at Stone Oak bevindt zich in de glooiende heuvels van het welvarende en snelgroeiende Noord-San Antonio. Het ligt op een steenworp afstand van werkgelegenheidscentra, ‘retail’ en scholen. Via de belangrijke noord-zuidelijke Highway 281 zijn o.a. het centrum van San Antonio en de luchthaven uitstekend te bereiken.

De grond is reeds in 2018 gecontracteerd tegen een aantrekkelijke grondprijs van ca. US$ 16.000 per appartement. In de huidige markt zou dit aanzienlijk meer zijn. In de tussentijd is GenCap al in een vergevorderd stadium van de voorontwikkeling. Deze maand wordt de grond definitief afgenomen en de komende maanden worden alle benodigde definitieve vergunningen verwacht. O.b.v. de goedgekeurde ‘rezoning’ is dit een formaliteit. Een conveniërende financiering en ‘GMAX’-contract zijn voorwaarde voor vervolg van het project, maar hiervoor is reeds vergaande interesse van zowel Amegy Bank als aannemer Rampart.

Onderscheidend Het te ontwikkelen complex kent 332 ‘Class A+’ duurzame appartementen gebouwd met een mix van studio’s, 2-, 3- en 4-kamerappartementen, variërend van 620 sq.ft. tot 1.400 sq.ft. (gemiddeld 866 sq.ft.). Hiermee kan een brede doelgroep van verschillende huurders worden bediend. Tevens kent het complex ‘state-of-the-art’ voorzieningen, zoals een ‘resort-style’ zwembad, een ‘pool plaza’ en ‘professional wellness studio’.

De lokale partner is zeer ervaren met de ontwikkeling van soortgelijke projecten, voornamelijk in Texas. In haar bestaan heeft GenCap de afgelopen decennia bijna 6.000 appartementen ontwikkeld en de verkochte projecten zijn succesvol afgewikkeld (gemiddeld 15,5% IRR). Daarnaast geniet GenCap een goede reputatie in haar rol als vastgoedadviseur voor o.a. Nederlandse pensioenfondsen.

Tijdens de voorontwikkeling wordt geen financiering gebruikt en worden de grondaankoop en voorontwikkelingskosten volledig met eigen vermogen voldaan. Teneinde het voorontwikkelingsrisico voor investeerders van REALIANCE verder te mitigeren wordt door GenCap een aflossingsgarantie afgegeven mocht het eigen vermogen voor de bouw van het complex niet door REALIANCE worden verzorgd.

Op basis van een vergoeding van 1% per maand en een afsluitprovisie kan in de voorfase een geprognosticeerd totaalrendement voor 6 maanden van 7%, ofwel 14% op jaarbasis, worden gerealiseerd. Voor de ontwikkeling kan in 3,5 jaar een totaalrendement van 54,9%, ofwel 15,7% per jaar worden gerealiseerd.
Naast de aflossingsgarantie draagt GenCap het grootste deel van de voorontwikkelingskosten bij — totaal US$ 4.779.142 van US$ 7.279.142. REALIANCE zal in de Stone Oak Capital LP voor US$ 250.000 deelnemen.

Voor meer informatie kunt u REALIANCE bereiken op +31 (0)20 21 03 180 of invest@realiance.nl