Projectnaam
Campus Edge (VOLTEKEND)
Locatie
950 Hudson Road, Marietta, Georgia, USA
Initiatiefnemer
REALIANCE USA B.V.
Lokale partner
Categorie
Ontwikkeling studentenhuisvesting 202 units, 553 bedden
Verwachte investeringshorizon
Vijf jaar
Exitstrategie
Verkoop aan een (eind)belegger herstructurering als lange(re) termijn
Totale investering
US$ 72.650.000
Bankfinanciering
US$ 47.222.500 (65% Loan to Cost)
Eigen vermogen Project LP US$ US$ 25.427.500
Waarvan:
T2 Investments US$ 3.114.869
CRA (lokale partner) US$ 5.784.756
Alphahill entiteit (Duitse investeerders) US$ 3.000.000
Campus Edge Capital LP US$ 13.527.875
De onderlinge bedragen kunnen afwijken
Eigen vermogen Campus Edge Capital LP US$ 13.825.000
Deelname in Project LP US$ 13.527.875
Kosten Capital LP US$ 76.379
Plaatsingskosten US$ 220.746
Investering voorontwikkeling
US$ 18.000.000
Banklening
US$ 9.000.000
Eigen vermogen project LP US$ 9.000.000
Waarvan:
CRA en T2 Investments US$ 4.500.000
Campus Edge Capital LP US$ 4.500.000
Structuur
Deelname rechtstreeks of mogelijk via een separate LLC in verschillende REALIANCE Capital LP’s
Deelname
Vanaf US$ 1250.000 (363 participaties van US$ 25.000)
Prognose uitkering
7%, vanaf het tweede jaar. Uitkering vindt één of twee keer per jaar plaats
Prognose bruto totaalrendement
68,8% over vijf jaar
Prognose bruto rendement (ROI)
17,2% per jaar
Onderscheidend
De investering in Campus Edge biedt investeerders de mogelijkheid om samen met ervaren lokale partners te investeren in een value-add (ontwikkelings)propositie met de ontwikkeling van een hoogwaardige, purpose built studentencomplex. De laatste drie projecten met dezelfde partners (The Gates at Valdosta, The Beacon en The Edge at UWF) hebben een jaarlijks bruto rendement van 29% en 13,5% gegenereerd. De portefeuille met studentenhuisvesting presteert operationeel goed en waarderingen zijn relatief sterk.
Een investering in studentenhuisvesting is minder cyclisch omdat deze categorie minder afhankelijk is van economische ontwikkelingen. Een relatief lage LTV/LTC en aankoopprijs in combinatie met conservatieve aannames beperken het risico. REALIANCE investeerders hebben daarbij de meerderheid van het kapitaal in de vastgoedentiteit.
Zowel CRA als T2 Investments participeren in de projectentiteit voor een totaal van 35% van het eigen vermogen. Bovendien ligt de locatie op 10 minuten afstand van het kantoor van CRA.
Onderscheidend voor dit investeringsvoorstel zijn:
- De studentenpopulatie van de Marietta Campus is sinds 2017 met 38% gegroeid, met een enrollment van 16.425 (+6%) in de herfst van 2024.
- Dit is momenteel de enige ontwikkeling van purpose-built studentenhuisvesting buiten de campus en het ligt direct naast de Kennesaw State University (KSU) Marietta Campus. Bovendien zijn er weinig geschikte percelen beschikbaar (CRA heeft jarenlang aan verschillende deals gewerkt).
- Privétoegang voor voetgangers tot de campus via een speciale erfdienstbaarheid, binnen 200 meter van belangrijke academische gebouwen.
- Het totale tekort aan studentenhuisvesting in deze submarkt is 5.847 bedden.
- The Beacon, een van de best presterende objecten in de gecombineerde portefeuille van REALIANCE en CRA, ligt aan de andere kant van de campus en bedient dezelfde markt, die zich kenmerkt door beperkt aanbod. Het ontwerp en de uitvoering zullen zeer vergelijkbaar zijn.
- Het huidige studentencomplex op dit perceel zal inkomsten genereren om de exploitatiekosten te dekken tot het begin van de sloop.
- Coastal State Bank heeft een lening gecommittteerd voor zowel de aankoop/voorontwikkeling als de ontwikkeling.
- Door de aantrekkelijke aankoopprijs van het huidige verouderde pand kunnen na oplevering betaalbare huren in rekening worden gebracht. De pro forma huurprijzen na oplevering liggen slechts 6% hoger dan de huidige gerealiseerde huurprijzen bij The Beacon. Over twee jaar zijn de huren bij The Beacon waarschijnlijk vergelijkbaar, waardoor Campus Edge opwaarts potentieel heeft.
Voor meer informatie kunt u ons bereiken op +31 (0)20 21 03 180 of invest@realiance.nl
