Belmont Estates

Onderscheidend

Belmont Estates is het negende project waarin ICG en REALIANCE een samenwerking aangaan. De gekozen strategie van aankoop, renovatie en optimalisatie van het management wordt in vergelijkbare projecten waargemaakt.

Dallas/ Fort Worth, één van de economische motoren van de VS, is de coronacrisis relatief goed doorgekomen in vergelijking met andere grote steden. De metropool kent een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven, lage belastingen en lage kosten voor levensonderhoud. In recente jaren was consistent sprake van hoge werkgelegenheidsgroei, met gemiddeld 100.000 banen per jaar. Na een krimp in 2020 a.g.v. de coronacrisis wordt in 2021 een fors herstel verwacht, hetgeen resulteert in een blijvende vraag naar huurappartementen.

De locatie van Belmont Estates is centraal in de metropool in de gewilde en relatief welvarende submarkt Arlington. De binnensteden van zowel Dallas als Fort Worth zijn goed bereikbaar als ook DFW International Airport, welke luchthaven ten tijde van corona één van de grootste luchthavens van de VS is gebleven. Met snelle toegang tot de Interstate 30 is de metropool goed ontsloten t.o.v. werkgelegenheidscentra en retail. Daarnaast ligt het complex op steenworp afstand van het grootste sport- en entertainment gebied van Texas met de stadions van de Texas Rangers en de Dallas Cowboys als ook twee entertainmentparken van Six Flags.

Het ‘Class B‘-complex met 224 appartementen kent een interessante mix van verschillende 2- en 3-kamer appartementen. De 2-kamer appartementen variëren van 656 sq.ft. tot 720 sq.ft., waarmee de huurprijzen binnen het budget vallen van een brede groep huurders. De 3-kamer appartementen variëren van 913 tot 981 sq.ft. Het hoge gemiddelde inkomen in de submarkt biedt de mogelijkheid de appartementen te upgraden naar een hogere standaard.

Het complex is ‘off-market’ gecontracteerd op basis van de goede relatie van de lokale partner met de verkoper, maar dan wel met snel transport. De overeengekomen prijs van ca. US$ 130.000 per appartement ligt onder de prijs waarvoor vergelijkbare projecten recentelijk zijn verkocht en is eveneens onder het vorig jaar door REALIANCE geïntroduceerde Overlook at Bear Creek alsmede ruim onder een nagenoeg gelijkwaardig naburig complex. Naast het renovatiepotentieel van het complex ziet de lokale partner eveneens goede mogelijkheden het ‘property management’ te verbeteren. Voor mogelijke tegenvallers bij het innen van de huurpenningen is met de verkoper een reserve van US$ 125.000 overeengekomen en voor groot onderhoud van appartementen nog eens US$ 100.000. 

De lokale partner is als belegger en ‘property manager’ zeer ervaren met soortgelijke projecten in het zuiden van de VS en heeft een portfolio opgebouwd van ca. 15.000 huurappartementen. Dallas/ Ft. Worth is met ca. 7.000 appartementen onder beheer haar thuismarkt.

Interessant aan de onderhavige propositie is het aantrekken van een 3-jaars financiering met een ‘leverage’ van 71,3% tegen gunstige financieringscondities. Deze lening biedt flexibiliteit om het complex na een periode van 3 jaar te verlengen, te herfinancieren dan wel te verkopen bij een hogere NOI. Voordeel hiervan is dat er bij verkoop geen boeterente van toepassing is en dat bij herfinanciering mogelijk (een deel van) de ‘mezzanine’ kan worden afgelost.

Op basis van de huidige inkomsten en het verbeterpotentieel is het verwachte cash-on-cash rendement, vanaf het derde kwartaal na deelname (Q4 2021), 7% op jaarbasis. Het totaalrendement (incl. verkoopresultaat) is na een periode van vijf jaar geprognosticeerd op 87,9% (17,6% op jaarbasis).

ICG en REALIANCE nemen gezamenlijk voor US$ 994.200 (12,8%) deel in het reguliere eigen vermogen. Daarnaast wordt de betaling van een deel van de gezamenlijke vergoedingen uitgesteld.