
Projectnaam
Multi Family Portfolio (VOLTEKEND)
– Atlantic Sweetwater
– Crossroads at Arlington
Locatie
Club Drive, Atlanta, Georgia, USA
Road to Six Flags Street, Dallas, Texas, USA
Initiatiefnemer
REALIANCE USA B.V.
Lokale partner
Property Manager
Categorie
200 ‘Class B’ garden style huurappartementen (1986)
216 ‘Class B’ garden style huurappartementen (1984)
Verwachte investeringshorizon
3 tot 5 jaar
Exit strategie
Verkoop aan een (eind)belegger
Totale investering
Atlantic Sweetwater US$ 34.552.250
(incl. US$ 480.000 uitgestelde betaling)
Crossroad at Arlington US$ 33.912.100
(incl. US$ 461.250 uitgestelde betaling)
Bankfinancieringen
Atlantic Sweetwater US$ 24.350.000
Crossroads at Arlington US$ 24.000.000
Risicodragend vermogen Atlantic Sweetwater Multifamily LP (Project LP) US$ 9.722.250
– Multi Family Portfolio Capital LP US$ 8.675.000
– ICG en REALIANCE US$ 1.047.250
Risicodragend vermogen Crossroads Multifamily LP (Project LP) US$ 9.450.850
– Multi Family Portfolio Capital LP US$ 8.425.000
– ICG en REALIANCE US$ 1.025.850
Structuur
Deelname rechtstreeks of mogelijk via een separate LLC in Multi Family Portfolio Capital LP
Deelname
Vanaf US$ 125.000 excl. 3% emissiekosten (684 participaties van US$ 25.000)
Uitkering (per kwartaal)
7% per jaar, uitkeerbaar per kwartaal vanaf het derde kwartaal na overname
Prognose bruto totaalrendement
Totaal 82,6% over 5 jaar
Atlantic Sweetwater 80% over 5 jaar
Crossroads at Arlington 85,3% over 5 jaar
Prognose bruto rendement (ROI)
Totaal: 16,5% per jaar
Atlantic Sweetwater 16% per jaar
Crossroads at Arlington 17,1% per jaar
Onderscheidend
Multi Family Portfolio is het tiende project waarin ICG en REALIANCE een samenwerking aangaan. De gekozen strategie van aankoop, renovatie en optimalisatie van het management wordt in vergelijkbare projecten waargemaakt.
Atlanta en Dallas/ Ft Worth zijn belangrijke economische motoren van de VS en zijn de coronacrisis relatief goed doorgekomen. De metropool kent een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven, relatief lage belastingen en lage kosten voor levensonderhoud. In recente jaren was in beide steden sprake van een hoge werkgelegenheidsgroei. Na een krimp in 2020 a.g.v. de coronacrisis wordt in 2021 een fors herstel verwacht, hetgeen resulteert in een blijvende vraag naar huurappartementen.
De locaties van de projecten liggen beide in relatief gewilde en welvarende submarkten. Lawrenceville ligt in het meest gewilde en leefbare noorden van Atlanta met haar populaire ‘suburbs’ en Arlington is centraal gelegen in de metropool Dallas/Ft. Worth. Met de goede ontsluiting nabij Interstates geldt voor beide complexen dat de binnensteden, belangrijke vliegvelden alsook de werkgelegenheidscentra van de regio’s uitstekend bereikbaar zijn. Het complex Arlington at Crossroads ligt daarnaast op een steenworp afstand van het grootste sport- en entertainmentgebied van Texas met de stadions van de Texas Rangers en de Dallas Cowboys alsook twee entertainmentparken van Six Flags.
Atlantic Sweetwater (‘Class B‘-complex met 200 appartementen) en Crossroads at Arlington (‘Class B’-complex met 216 appartementen), kennen beide een goede mix van 2- en 3-kamerappartementen. De omvang van de appartementen varieert van 600 tot 1.050 sq.ft. Hiermee valt de huurprijs van beide complexen binnen het budget van een brede groep huurders. Het hoge gemiddelde inkomen in de submarkt biedt de mogelijkheid de appartementen te upgraden naar een hogere standaard, waarbij de renovatie van een aantal appartementen in Atlantic Sweetwater met een luxe keuken (‘granite countertops’) een bewezen meeropbrengst heeft.
Op basis van de goede relatie met makelaars is de lokale partner in staat geweest de complexen in een concurrerende markt onder contract te krijgen. Naast het renovatiepotentieel van het complex ziet de lokale partner eveneens goede mogelijkheden het ‘property management’ te verbeteren. In het complex in Dallas zijn schaalvoordelen te realiseren met het recent aangekochte en naastgelegen project Belmont Estates.
De lokale partner is als belegger en ‘property manager’ zeer ervaren met soortgelijke projecten in het zuiden van de VS en heeft een portfolio opgebouwd van ca. 15.000 huurappartementen met Atlanta en Dallas/ Ft. Worth als haar thuismarkten.
Interessant aan de onderhavige propositie is het aantrekken van een tweetal 3-jaars financieringen met een ‘leverage’ van gemiddeld ruim 70% tegen gunstige financieringscondities. Deze leningen bieden flexibiliteit om de complexen na een periode van 3 jaar te verlengen, te herfinancieren dan wel te verkopen bij een hogere NOI. Voordeel hiervan is dat er bij verkoop geen boeterente van toepassing is en dat bij herfinanciering mogelijk (een deel van) het mezzanine kapitaal kan worden afgelost.
Op basis van de huidige inkomsten en het verbeterpotentieel is het verwachte ‘cash-on-cash’ rendement, vanaf het derde kwartaal na deelname (Q1 2022), 7% op jaarbasis. Het totaalrendement (incl. verkoopresultaat) is na een periode van vijf jaar geprognosticeerd op 82,6% (16,5% op jaarbasis).
ICG en REALIANCE nemen gezamenlijk voor US$ 2.073.100 (12,8% van US$ 16.223.100) deel in het reguliere eigen vermogen. Daarnaast wordt de betaling van een belangrijk deel van de gezamenlijke vergoedingen uitgesteld.
De lokale partner neemt deel met US$ 712.500 ofwel 30% in het benodigde kapitaal.
Voor meer informatie kunt u REALIANCE bereiken op +31 (0)20 21 03 180 of invest@realiance.nl
