The Beacon

Onderscheidend

Kennesaw State University (KSU) in Kennesaw en Marietta (noordwest Atlanta) is een ‘tier-2’ universiteit (behorend tot beste 6% in de US) met 41.181 studenten. Hiermee is het de tweede universiteit in Georgia. In Nederland is de UvA met 34.000 studenten de grootste universiteit van Nederland. Afgelopen jaren is KSU 23,8% gegroeid t.o.v. 33.252 studenten in 2015. De aangewezen groeilocatie is de Marietta Campus, welke van 8.841 gegroeid is tot 13.529 studenten (+53%) in dezelfde periode.  

De ontwikkeling van 157 appartementen met 455 studentenkamers met ‘state-of-the-art’ voorzieningen bevindt zich op loopafstand van het universiteitsterrein van de Marietta Campus alsook de nodige horeca en retail.

Het complex heeft een gespreide mix van 1-, 2-, 3-, en 4- kamerappartementen met ruime individuele kamers en aantrekkelijke parkeerratio van 1 auto per studentenkamer.

Het geprognosticeerde huurniveau van The Beacon ligt op het huidige niveau van ‘purpose-built’ studentencomplexen in Kennesaw en is lager dan de kwalitatief mindere huisvesting ‘on-campus’. Mede o.b.v. de goede ervaringen (gerealiseerde IRR van 36% per jaar) van het nabije complex Campus Edge, alsmede de beperkte beschikbaarheid van adequate studentenhuisvesting, is de geprogosticeerde huurprijs voor The Beacon realistisch.

De omgeving rondom het universiteitsterrein is nagenoeg volledig uitontwikkeld en er zijn weinig grondstukken beschikbaar voor toekomstige ontwikkeling. Deze ‘high barriers to enter’ voorkomen mogelijk toekomstig overaanbod.

De cap-rate van de totale ontwikkeling o.b.v. de gestabiliseerde huur (3 jaar na oplevering) bedraagt 7,6%, hetgeen een ruime marge biedt om een goed cash-on-cash rendement en een aantrekkelijke verkoopwinst te genereren (verwachte cap-rate bij verkoop 6%). 

In augustus en september 2020 is de herbestemming doorgevoerd en het ‘site plan’ goedgekeurd. Bij het storten van het eigen vermogen zullen tevens een conveniërend aannemingscontract en financiering beschikbaar zijn. Waarschijnlijk is op dat moment tevens de bouwvergunning beschikbaar.

Campus Realty en haar managers hebben een uitgebreide ervaring in het ontwikkelen, acquireren en managen van studentenwoningen en nemen in de projectvennootschap deel voor US$ 1.308.000 (10%). REALIANCE neemt in de Capital LP deel voor US$ 100.000 tot US$ 200.000. 

Investeren in studentenhuisvesting is minder gevoelig voor conjuncturele schommelingen, zoals nu met de uitbraak van de coronacrisis. Doorgaans kiest men tijdens een recessie een studie als alternatief, hetgeen gedurende deze periode de vraag naar studentenhuisvesting in stand houdt. Daarbij is het de verwachting dat alle universiteiten vanaf september dit jaar weer volledig fysiek onderwijs geven (‘in-person classes’) vanwege het vaccinatieprogramma.