In sommige markten in de Verenigde Staten was het in 2012 ondanks de economische opleving nog altijd mogelijk om vastgoed aanzienlijk onder de nieuwbouwwaarde aan te kopen. Door het ruime monetaire beleid van de FED kon daarnaast worden geprofiteerd van unieke financieringsvoorwaarden, zoals een relatief lange looptijd en een lage rente. In het project Granada Square (*) te Albuquerque, New Mexico, is het cash-rendement door bovenvermelde factoren minimaal 8% oplopend tot meer dan 12% in jaar 5 en een verwacht totaal rendement van 23,6% per jaar (ROI).
Door de lage aankoopprijs (meer dan 60% lager dan de verkoopprijs in 2007) in combinatie met de gunstige langjarige financiering is het beleggingsrisico laag.
Kernwaarden
Projectnaam: Granada Square (VOLTEKEND)
Lokale partner: Beacon Advisors
Mixed-use business center van 116,445 sq.ft. (10,818 m2), gelegen in Albuquerque, New Mexico (USA), gefaseerd opgeleverd in 1991 / ‘87 / ‘74 en deels gerenoveerd
Aankoopprijs van US$ 4,825,000 was slechts US$ 41,43 per sq.ft., waarmee deze ver onder de nieuwbouwwaarde ligt (ca. US$ 100 – US$ 120 exclusief grond) en de verkoopprijs in 2007 ter hoogte van US$ 13,500,000
Net Operating Income (NOI) van ca. US$ 600,000 per jaar oplopend tot US$ 725,000 in jaar 5, waarbij in eerste instantie huur wordt verlaagd met als doel het afsluiten van langere huurcontracten
Cap-rate bij aankoop van 12,4%, aangezien het project in handen is van de bank; bij ‘exit’ wordt een (conservatieve) cap-rate van 9% gehanteerd
Gunstige financieringsvoorwaarden met een rente van 4,1% (5 jaar vast) en een ‘leverage’ van 53%, waardoor direct cash-rendement na aflossing van de lening meer dan 8% bedraagt (oplopend tot meer dan 12%)
Verwacht totaal rendement van 118%, uitgaande van een looptijd van 5 jaar
Onderscheidend
Stabiele demografische en economische marktomstandigheden in Albuquerque
Gelegen op een uitstekende zichtlocatie en goed ontsloten door Interstate 25
Bezetting ca. 83% met goede mix van huurders
Renovatie en aanpassing van de kostenstructuur bieden goede mogelijkheden tot verbetering van de cashflow
Eenvoudige structuur door deelname in een Amerikaanse Capital Limited Partnership, die een belang van 50% houdt in de Limited Partnership die het onroerend goed bezit
Via lokale partner RW Partners is de helft van het eigen vermogen ingebracht
Locatie
Voor meer informatie kunt u REALIANCE bereiken op +31 (0)20 21 03 180 of invest@realiance.nl
