Integra 289 Exchange

Onderscheidend

Orlando is vanwege bedrijfsinvesteringen en banen- groei in economisch opzicht één van de snelst groeiende steden in het zuidoosten van de VS.

De stad kent een gunstig vestigingsklimaat voor bedrij- ven door het ontbreken van ‘state tax’.

De sterke demografische en werkgelegenheidsgroeikomen de huurappartementenmarkt in Orlando ten goede, hetgeen dit jaar in een huurprijsstijging van ruim 6% zal resulteren.

Het project heeft een zicht- en uitbreidingslocatie aan Highway 17 (nabij Interstate-4) en ligt naast een ‘light- rail’ station op loopafstand alsmede een groot natuurpark.

De ‘site’ is gunstig gelegen t.o.v. werkgelegenheidscentra, voornamelijk aan de noordkant van Lake Mary (Colonial Townpark incl. winkelcentrum, ColonialCenter Heathrow en Primera Office Park) maar ookt.o.v. Seminole Town Center en Downtown Lake Mary met een ruim aanbod aan winkels en restaurants.

De lokale partner is als ontwikkelaar zeer ervaren met soortgelijke projecten, met Orlando als zowel haar thuis- als belangrijkste markt.

De goedkeuring van het ‘site plan’, de belangrijkste vergunning voor onderhavige propositie, is reeds verkregen. De bouw van het project wordt naar verwachting o.b.v. een vast aannemingscontract uitgevoerd door aannemer LandSouth, waarmee ILC reeds meerdere projecten heeft ontwikkeld.

De geprognosticeerde huurinkomsten zijn gebaseerd op huidige actuele huren van directe concurrentie in de submarkt, met als resultaat een verwacht ‘cash-on- cash’ rendement van 12% – 15% per jaar (mogelijk na huurstabilisatie in jaar 3).

Naast het feit dat de helft van het eigen vermogen door een Amerikaanse partner wordt ingevuld, dragen ook ILC en REALIANCE voor een substantieel deel bij in het benodigde risicodragende kapitaal.

HUD-financiering

Voor de financiering van het project wordt gebruik ge-maakt van een HUD-lening met gunstige financieringscondities, waaronder een relatief lage vaste rente van 4,5% per jaar (inschatting) en een lange looptijd van 40 jaar, zodat gedurende de looptijd van het project, ook indien dit langer is, geen herfinancieringsrisico kan ontstaan.

Kenmerken HUD-programma

Het programma van het US Department of Housing and Urban Development (HUD) is beschikbaar voor ontwikkelaars die ‘market-rate’ projecten in ‘suburban’stadsdelen willen ontwikkelen, specifiek in het groeipad van de stad.

In dezelfde submarkt kan geen ander project dat nietvolledig verhuurd is worden gefinancierd.

Geprospecteerde huurprijzen zijn gebaseerd op daadwerkelijke gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare projecten.

Alle relevante analyses van zowel de huuropbrengsten als de stichtingskosten zullen worden uitgevoerd door een door HUD goedgekeurde onafhankelijke adviseur.

De financiering kan door een mogelijke koper worden overgenomen, waarmee een eventuele stijging van de rente wordt gemitigeerd.