Kerngegevens

Projectnaam

Integra Myst

Locatie

USA, Deltona, Orlando

Initiatiefnemer

REALIANCE USA B.V.

Lokale partner

Integra Land Company (ILC)

Property Manager (en co-GP)

Highpoint Residential

Aannemer

LandSouth Construction (naar verwachting)

Categorie

Ontwikkeling van 301 ‘Class A+’ huurappartementen in Deltona Village, Deltona, Orlando, Florida.

Verwachte investeringshorizon

vier jaar

Exitstrategie

Verkoop aan een (eind)belegger

Totale investering

US$ 65.952.453

Bankfinanciering

US$ 49.700.000

Risicodragend vermogen Integra Myst LP US$ 16.252.453 

Integra Myst (German) Capital LP US$ 14.000.000
ILC/ Highpoint Residential LLC US$ 2.252.453

Risicodragend vermogen Integra Myst (German) Capital LP US$   14.050.000

Deelname in Project LP US$ 14.000.000
Kosten Capital LP US$ 50.000 
waarvan:
Integra Myst Capital LP US$   12.550.000
Integra Myst German Capital LP US$   1.500.000
Bedragen kunnen afwijken

Structuur

Deelname rechtstreeks of via een separate LLC (voor BV’s) in Integra Myst Capital LP

Deelname

Vanaf US$ 125.000 (502 participaties) excl. 3% emissiekosten

Prognose bruto vermogensgroei

79,7% na vier jaar

Prognose bruto rendement (ROI)

19,9% per jaar

Onderscheidend

De huurappartementenmarkt heeft zich tijdens de coronapandemie meer dan bewezen. Na verdere heropening van de economie met een forse banengroei tot gevolg, is er sprake van aanzienlijke toename van de vraag met huurstijgingen tot gevolg.

Orlando is in demografisch en economisch opzicht een van de snelst groeiende steden in het zuidoosten van de VS en kent mede door het ontbreken van ‘state tax’ een gunstig vestigingsklimaat. De afgelopen kwartalen presteert de huurappartementenmarkt in Orlando uitstekend met een verwachte huurprijsstijging in 2021 van 12%.

Een zicht- en uitbreidingslocatie in de noordelijke submarkt Deltona nabij een toegangskruising tot de belangrijke Interstate-4 en in het te ontwikkelen ‘masterplan’ Deltona Village.

De site is gunstig gelegen ten opzichte van de lokale werkgelegenheidscentra van het distributiecentrum van Amazon, Portland Industrial Park alsook een aantal ziekenhuizen. Daarnaast is het nabij werkgelegenheidscentra in het naburig gelegen Lake Mary (Colonial Townpark, Colonial Center Heathrow en Primera Office Park) alsook andere ‘retail’ en restaurants (Seminole Town Center en Downtown Lake Mary).

De lokale partner is als ontwikkelaar zeer ervaren met soortgelijke projecten met Orlando als zowel zijn thuis- als belangrijkste markt. Met verschillende ontwikkelaars heeft de lokale partner vanaf 1995 bijna 25.000 appartementen ontwikkeld met doorgaans ‘double digit’-rendementen. In onderhavig project werkt de lokale partner samen met Highpoint Residential, die in het risico deelt en tevens de rol van ‘property manager’ vervult.

Het masterplan kent een bestemming voor zowel ‘retail’ als ‘residential’. Met de toevoeging van een klein extra grondstuk in het masterplan dient er formeel nog een ‘rezoning’ te worden verkregen. De goedkeuring hiertoe wordt de komende weken verwacht. Ook ten aanzien van het ‘site plan’ worden momenteel met de gemeente Deltona de laatste formaliteiten besproken. Voorwaarde voor transport is dat beide onderdelen zijn ingevuld vóór de verwachte transportdatum van de grond op 15 december a.s. De bouw van het project zal op basis van een GMAX-contract (vast aannemingscontract) worden uitgevoerd door hoofdaannemer LandSouth, waarmee ILC vele projecten succesvol heeft ontwikkeld. Tevens is er een afbouw- en kostengarantie van de lokale partner.

Gunstige financiering met Meta Real Estate Partners, waarbij een ‘senior’ en een ‘mezzanine’ deel leiden tot een bevoorschotting van 75%. De lening met een relatief hoge rente van LIBOR (0,25%) + 6,14% zal bij volledige verhuur naar verwachting worden geherfinancierd. Indien de ruim berekende rentereserve (rekenrente van 6,9% teneinde mogelijke rentestijgingen te absorberen) onvoldoende blijkt te zijn, zal de lokale partner een mogelijk operationeel tekort voor zijn rekening nemen.

De geprognosticeerde huurinkomsten zijn gebaseerd op huidige actuele huren van twee recent verkochte objecten in aanpalende submarkten, waaronder het REALIANCE-project Integra 289 Exchange. Tevens liggen de huidige verkoopprijzen niet ver onder de geprognosticeerde verkoopprijs over vier jaar (verschil van 10% tot 15%).

De lokale partner ILC investeert gezamenlijk met co-General Partner en ‘property manager’ Highpoint Residential een relatief hoog bedrag van US$ 2.252.453 (13,9% van de het eigen vermogen). Daarnaast deelt REALIANCE voor US$ 150.000 mee in het risicodragende kapitaal van de Capital LP.

Voor meer informatie kunt u REALIANCE bereiken op +31 (0)20 21 03 180 of invest@realiance.nl