Projectnaam
Multi Family Portfolio II
– Mark at West Midtown
– Sonterra Heights
– Hilltop at Shavano
Locatie
507 Bishop Street NW, Atlanta, Georgia
18777 Stone Oak Parkway, San Antonio, Texas
17239 Shavano Ranch Drive, San Antonio, Texas
Initiatiefnemer
REALIANCE USA B.V.
Lokale partner
Property Manager
Categorie
244 ‘Class A’ ‘urban’ huurappartementen (2016)
322 ‘Class A’ garden style huurappartementen (2000)
374 ‘Class A’ garden style huurappartementen (2006)
Verwachte belegginshorizon
3 tot 5 jaar
Exitstrategie
Verkoop aan een (eind)belegger
Totale investering
Mark at West Midtown US$ 78.654.820
(incl. US$ 1.120.000 uitgestelde betaling/ zie ‘Financieel’)
Sonterra Heights US$ 67.810.660
(incl. US$ 941.250 uitgestelde betaling)
Hilltop at Shavano US$ 70.537.800
(incl. US$ 971.250 uitgestelde betaling)
Bankfinancieringen US$ 159.330.000
Mark at West Midtown US$ 57.330.000
Sonterra Heights US$50.200.000
Hilltop at Shavano US$51.800.000
Risicodragend vermogen Mark at Midtown Multifamily LP (Project LP) US$ 20.222.320
– Multi Family Portfolio II Capital LP US$ 16.200.000
– Multi Family Portfolio II German Capital LP US$ 1.900.000
– ICG en REALIANCE US$ 2.122.320
Risicodragend vermogen Sonterra Heights Multifamily LP (Project LP) US$ 16.669.410
– Multi Family Portfolio Capital LP US$ 8.425.000
– ICG en REALIANCE US$ 1.025.850
Risicodragend vermogen Hilltop at Shavano LP (Project LP) US$ 17.766.550
– Multi Family Portfolio Capital LP US$ 14.300.000
– Multi Family Portfolio II German Capital LP US$ 1.600.000
– ICG en REALIANCE US$ 1.866.550
Structuur
Deelname rechtstreeks of mogelijk via een separate LLC in Multi Family Portfolio II Capital LP, waarvan:
Mezzanine kapitaal US$ 7.500.000
Eigen vermogen US$ 36.400.000
De onderlinge bedragen kunnen bij overname afwijken
Deelname
Vanaf US$ 250.000 excl. 3% emissiekosten (1.956 participaties van US$ 25.000)
Prognose bruto totaalrendement: 75,9% over 5 jaar
Mark at West Midtown 75,1% over 5 jaar
Sonterra Heights 75% over 5 jaar
Hilltop at Shavano 77,1% over 5 jaar
Prognose bruto rendement (ROI): 15,2% per jaar
Mark at West midtown 15% per jaar
Sonterra Heights 15% per jaar
Hilltop at Shavano 15,5% per jaar
Uitkering (per kwartaal)
7% per jaar, uitkeerbaar per kwartaal vanaf het derde kwartaal na overname (eerste uitkering verwacht november 2022 over Q3 2022)
Onderscheidend
Multi Family Portfolio II is het elfde fonds waarin ICG en REALIANCE een samenwerking aangaan. De gekozen strategie van aankoop, renovatie en optimalisatie van het management wordt in vergelijkbare projecten waargemaakt.
Atlanta en San Antonio zijn belangrijke economische groeikernen van de VS en zijn de coronacrisis relatief goed doorgekomen. Beide metropolen kennen een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven, relatief lage belastingen en lage kosten voor levensonderhoud. In recente jaren was in beide steden sprake van een hoge werkgelegenheidsgroei. Na een krimp in 2020 als gevolg van de coronacrisis is het herstel in 2021 ingezet, hetgeen momenteel resulteert in een aanzienlijke vraagtoename naar huurappartementen met forse huurstijgingen tot gevolg.
De locaties van de projecten liggen beide in relatief gewilde en welvarende submarkten. West Midtown Atlanta is vol in ontwikkeling en populair vanwege haar vele hippe restaurants en ‘high-end’ retail. De projecten in San Antonio liggen goed ontsloten in het welvarende noordelijke deel met zijn plezierige glooiende heuvels en goede schooldistricten. Voor alle complexen geldt dat werkgelegenheidscentra en vliegvelden uitstekend bereikbaar zijn.
Spreiding in drie kwalitatief hoogwaardige ‘Class A’-complexen: Mark at West Midtown met 244 appartementen (‘urban’), Sonterra Heights met 332 appartementen en Hilltop at Shavano met 376 appartementen (beide ‘sub-urban garden style’). De complexen kennen een goede mix van 2-, 3- en 4-kamerappartementen met verschillende huren voor een brede groep huurders met midden tot hoge inkomens. Het hoge gemiddelde inkomen in de verschillende submarkten biedt daarbij de mogelijkheid de appartementen te upgraden naar de hoogste standaard in de markt met een meeropbrengst tot gevolg.
Op basis van de goede relatie met makelaars en de verkopers is de lokale partner in staat geweest de complexen in een concurrerende markt onder contract te krijgen. De lokale partner verwacht te kunnen profiteren van de huurstijgingen in de huidige markt en ziet voor zowel de complexen zelf als het ‘property management’ verbeterpotentieel. Ondanks dat de projecten in San Antonio niet in dezelfde microlocatie liggen, zijn er in het management wel schaalvoordelen te realiseren.
De aankoopprijzen voor de complexen liggen onder de nieuwbouwwaarde op vergelijkbare locaties. De complexen in San Antonio kunnen daarbij voor een aantrekkelijke prijs worden aangekocht in vergelijking met andere grotere Texaanse steden. Mark at West Midtown heeft als belangrijk kenmerk dat recent afgesloten huurcontracten reeds aanzienlijk hoger liggen dan eerdere contracten, hetgeen de potentie om de huurinkomsten te verhogen onderschrijft.
De lokale partner is als belegger en ‘property manager’ zeer ervaren met soortgelijke projecten in het zuiden van de VS en heeft een portfolio opgebouwd van ca. 17.000 huurappartementen met Atlanta en steden in Texas als zijn belangrijkste markten.
Interessant aan de onderhavige propositie is het aantrekken van drie separate plus tweejaarsleningen met een ‘leverage’ van 70% tot 75% tegen gunstige financieringscondities. Deze leningen bieden flexibiliteit om de complexen gedurende de beleggingsperiode (ook afzonderllijk) te verkopen dan wel te herfinancieren bij een hogere NOI. Met een variabele rente is er bij verkoop geen boeterente van toepassing.
Op basis van de huidige inkomsten en het verbeterpotentieel is het verwachte ‘cash-on-cash’ rendement, vanaf het derde kwartaal na deelname (Q3 2022), 7% op jaarbasis. Het totaalrendement (incl. verkoopresultaat) van de gehele port folio is na een periode van vijf jaar geprognosticeerd op 75,9% (15,2% op jaarbasis).
ICG en REALIANCE nemen gezamenlijk voor US$ 5.758.280 (12,4% van US$ 46.358.280) deel in het reguliere eigen vermogen. Daarnaast wordt de helft van de betaling van de gezamenlijke vergoedingen uitgesteld.