Kerngegevens

Projectnaam

Overlook at Bear Creek (VOLTEKEND)

Locatie

800 East Ash Lane, Euless (Dallas), Texas/ Google Maps

Initiatiefnemer

REALIANCE USA B.V.

Lokale partner

InterCapital Group (ICG)

Property Manager

Dayrise Residential

Categorie

350 ‘Class B’ garden style huurappartementen (1984)

Verwachte investeringshorizon

5 jaar

Exit strategie

Verkoop aan een (eind)belegger

Totale belegging

US$ 50.237.950 (incl. US$ 921.500 uitgestelde betaling)

Bankfinanciering

US$ 34.600.000

Risicodragend vermogen Intercapital AC Overlook LP (Project LP)
US$ 14.716.450 

– Overlook at Bear Creek Capital LP US$ 10.650.000
– Overlook at Bear Creek German Capital LP US$ 2.500.000
– ICG en REALIANCE US$ 1.566.450

Structuur

Deelname rechtstreeks of mogelijk via een separate LLC in Overlook at Bear Creek Capital LP, waarvan:
– Mezzanine kapitaal US$ 1.700.000
– Eigen Vermogen US$ 8.950.000

Deelname

Vanaf US$ 125.000 (426 participaties van US$ 25.000)

Uitkering (per kwartaal)

7% per jaar, uitkeerbaar per kwartaal vanaf het tweede kwartaal
na overname 

Prognose bruto totaalrendement

80% over 5 jaar

Prognose bruto rendement (ROI)

16% per jaar

Onderscheidend

Overlook at Bear Creek is het achtste project waarin ICG en REALIANCE een samenwerking aangaan. De gekozen strategie van aankoop, renovatie en optimalisatie van het management wordt in vergelijkbare projecten waargemaakt.

Dallas/ Fort Worth, één van de economische motoren van de VS, kent een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven, lage belastingen en lage kosten voor levensonderhoud. De metropool heeft in recente jaren een consistent hoge werkgelegenheidsgroei van gemiddeld 100.000 per jaar laten zien. Na een krimp in 2020 a.g.v. de coronacrisis wordt in 2021 een fors herstel verwacht, hetgeen resulteert in een blijvende vraag naar huurappartementen.

De locatie van Overlook at Bear Creek is uitstekend, dichtbij DFW International Airport (11e luchthaven ter wereld met 69 mio. passagiers p.j.) alsmede het hoofdkantoor en uitvalsbasis van American Airlines, welke vliegmaatschappij in juli 2020 naar verwachting weer 74% van haar normale dienstregeling zal uitvoeren. Tevens ligt het complex nabij de populaire ‘master planned community’ Bear Creek. Met de recent verbrede Highway 360 is de metropool goed ontsloten t.o.v. werkgelegenheidscentra en retail, maar ook Dallas CBD (Central Business District) en Fort Worth CBD.

Het ‘Class B‘ complex met 350 efficiënt gebouwde appartementen kent een interessante mix van zes verschillende 2- en 3-kamer appartementen. De 2-kamer appartementen variëren van 592 sq.ft. tot 831 sq.ft., waarmee de huurprijzen binnen het budget vallen van een brede groep huurders. De 3-kamer appartementen variëren van 926 tot 1.029 sq.ft. en bestaan voor een belangrijk deel uit ‘townhomes’. Het gemiddelde inkomen in de submarkt biedt de mogelijkheid de appartementen te upgraden naar een hogere standaard.

Het complex zal worden overgenomen van een fonds dat een maximale investeringshorizon van ca. drie jaar heeft. De aankoopprijs is gebaseerd op een tweetal taxaties uit de zomer van 2019, waarbij vanwege corona een korting van 3% (US$ 1.425.000) is overeengekomen.

Positieve ontwikkelingen in de verhuur sinds de zomer van 2019 inclusief de afgelopen maanden en een verbetering van financieringscondities zijn in de aankoopprijs niet meegenomen. Daarnaast is het gunstig dat ICG/ Dayrise Residential het project reeds beheert, daar zij het complex (o.a. de kwaliteit van de huurders) goed kent. Tevens kan overname van de projectentiteit de komende jaren een belastingvoordeel opleveren, waarmee in het financiële model geen rekening is gehouden.

De lokale partner is als belegger en ‘property manager’ zeer ervaren met soortgelijke projecten in het zuiden van de VS en heeft een portfolio opgebouwd van ca. 17.000 huurappartementen. Dallas/ Ft. Worth is met ca. 7.000 appartementen onder beheer de belangrijkste markt waarin zij actief is.

Het defensieve risicoprofiel in combinatie met een duidelijk winstpotentieel is mede gebaseerd op het aantrekken van een 10-jaars rentevaste lening met een ‘leverage’ van 68,9% tegen gunstige financieringscondities. Hierdoor bestaat tijdens de looptijd geen financieringsrisico en kan de ‘exit’ op een passend moment in de cyclus worden gekozen. Vanwege de lage huidige 10-jaars rente, zal de verwachte rentevoet naar inschatting onder 3,5% per jaar uitkomen. Tevens hoeft de eerste vijf jaar niet op de lening te worden afgelost. 

De huidige fysieke bezettingsgraad van 96%, in combinatie met ‘value-add’ potentieel, zorgt voor een verwacht cash-on-cash rendement, vanaf het tweede kwartaal na deelname, van 7% op jaarbasis. Het totaalrendement (incl. verkoopresultaat) is geprognosticeerd op 80% (16% op jaarbasis).

ICG en REALIANCE nemen gezamenlijk voor US$ 1.566.450 (12,5%) deel in het reguliere eigen vermogen. Daarnaast wordt de betaling van een deel van de gezamenlijke vergoedingen alsmede 1% van de overeengekomen aankoopprijs (door ICG) uitgesteld.

Voor meer informatie kunt u ons bereiken op +31 (0)20 21 03 180 of invest@realiance.nl