View at Estancia

Onderscheidend

De samenwerking met GenCap biedt relaties de mogelijkheid te investeren met een voor institutionele partijen actieve ontwikkelingspartner in de groeiende staat Texas. GenCap heeft een uitstekend ‘track-record’ en is een langjarige relatie van de partners van REALIANCE. Het recent door GenCap ontwikkelde aanpalende project, Park at Estancia, is qua huurprijs en verhuursnelheid ruim boven budget uitgekomen, hetgeen de sterke vraag in de submarkt onderschrijft.

Austin, de hoofdstad van Texas, is een metropool van ruim 2 mio. inwoners, kent een economische dynamiek met lage belastingen alsmede een aantrekkelijk leefklimaat incl. een levendige muziekscene. Naast de huisvesting van één van de grootste landelijke universiteiten is Austin ook een belangrijke ‘tech-hub’ met o.a. het hoofdkantoor van Dell. Opvallend is dat techbedrijven daarbij profiteren van de huidige coronacrisis. Daarnaast heeft Tesla recentelijk de bouw van een ‘gigafactory’ aangekondigd. De metropool heeft in recente jaren een consistent hoge werkgelegenheidsgroei en lage werkloosheid, hetgeen resulteert in een toenemende vraag naar huurappartementen.

De locatie van Estancia bevindt zich in de aantrekkelijke ‘master-planned community’ Estancia Hill Country op een logische plek nabij de kruising van de Interstate-35 (I-35) en de nieuwe oostelijke ringweg (Tollroad 45), waarmee het centrum van Austin, de luchthaven en verschillende werkgelegenheidscentra uitstekend zijn te bereiken.

In twee separate projectvennootschappen worden eind oktober 2020 drie grondstukken voor de bouw van huurappartementen aangekocht. De grond ligt direct naast een nieuw te bouwen ziekenhuis (Texas Childrens Hospital). De aankoop van drie grondstukken biedt de mogelijkheid de grond aan te kopen voor een prijs van minder dan US$ 7.000 per ‘unit’ ten opzichte van een marktwaarde van US$ 15.000 tot US$ 19.000. Het meest zuidelijke grondstuk is reeds verkocht voor een prijs van US$ 19.000 per ‘unit’ en zal aan het eind van het eerste jaar transporteren. 

Op het meest noordelijke grondstuk wordt een complex met 340 ‘Class A+’ duurzame appartementen gebouwd met een mix van studio’s, 2-, 3- en 4-kamer appartementen, variërend van 560 sq.ft. tot 1.407 sq.ft. (gemiddeld 840 sq.ft.), deels met inpandige garages. Hiermee kan een brede doelgroep van verschillende huurders worden bediend.

Door een 10% ‘affordable’ component (waarbij een lager inkomensniveau door de verhuurder moet worden geaccepteerd) aan het complex toe te voegen is de dichtheid van het complex geoptimaliseerd zonder in te leveren op ‘state-of-the-art’ voorzieningen. 

De lokale partner is zeer ervaren met de ontwikkeling van soortgelijke projecten, voornamelijk in Texas. In haar bestaan heeft GenCap de afgelopen decennia bijna 6.000 appartementen ontwikkeld en de verkochte projecten zijn succesvol afgewikkeld (gemiddeld 15,5% IRR). Daarnaast geniet GenCap een goede reputatie in haar rol als vastgoedadviseur voor o.a. Nederlandse pensioenfondsen.

Teneinde het financieringsrisico te mitigeren wordt de aankoop van de grond volledig met eigen vermogen voldaan en wordt de ontwikkeling van de appartementen defensief gefinancierd. De ‘leverage’ voor de ontwikkeling is 60% en is op basis van de huidige waarde van de grond nog lager. Naast een actuele rentevoet van ca. 4% per jaar geldt er na een periode van vier jaar een aflossingsverplichting. 

Op basis van de huidige huren in de markt en rekening houdend met een inflatiecorrectie, is een ontwikkelingscap-rate van 7% van toepassing. Op basis van een ‘exit cap-rate’ van 5% is hiermee in een periode van 3,5 jaar een totaalrendement van 58,2% te realiseren. Met de opbrengst van de grondverkopen kan het totaalrendement oplopen tot 72,8%. Het eigen vermogen ten behoeve van de aankoop van de grondpositie zal na een jaar (grotendeels) worden terugbetaald, op welk moment tevens het rendement tot de start van de bouw zal worden betaald. 

GenCap neemt in View at Estancia deel voor totaal US$ 1.267.000 (5% in zowel de ontwikkeling als de grondaankoop) in het eigen vermogen. Daarnaast zal REALIANCE in de Estancia Capital LP minimaal 3 participaties afnemen.