Projectnaam
The Junction (VOLTEKEND)
Locatie
109 West Ave, San Marcos, Texas, USA/ Google Maps
Initiatiefnemer
REALIANCE USA B.V.
Lokale partner
Property Manager
In-house: Campus Life & Style/Asset Campus Housing
Categorie
Bestaand vastgoed studentenhuisvesting/152 units, 488 studentenkamers
Verwachte investeringshorizon
4 jaar
Exitstrategie
Verkoop aan een (eind)belegger
Totale investering
US$ 25.322.971
Bankfinanciering
US$ 15.193.783 (60%)
Risicodragend eigen vermogen Project LP US$ 10.129.188
– T2 Investments US$ 1.500.000
– Campus Realty Advisors US$ 2.551.675
– The Junction Capital LP US$ 6.077.513
Risicodragend eigen vermogen The Junction Capital LP US$ 6.200.000
– Deelname The Junction LP US$ 6.077.513
– Kosten Capital LP US$ 122.487
Structuur
Deelname rechtstreeks of mogelijk via een separate LLC in The Junction Capital LP
Deelname
Vanaf US$ 250.000 (248 participaties van US$ 25.000)
Uitkering (per jaar)
7%, vanaf het tweede jaar. Uitkering vindt één of twee keer per jaar plaats.
Prognose bruto totaalrendement
74,9% over vier jaar
Prognose bruto rendement (ROI)
18,7% per jaar
Onderscheidend
De investering in The Junction biedt relaties de mogelijkheid om samen met een ervaren lokale partner te investeren in een value-add propositie in bestaand Amerikaans purpose-built student housing. Voor de laatste twee projecten is met dezelfde partner (The Gates at Valdosta en The Beacon) een bruto rendement van 29% per jaar gerealiseerd. De portfolio studentenhuisvesting presteert daarnaast goed.
Een investering in studentenhuisvesting is minder gevoelig voor conjuncturele schommelingen doordat deze categorie minder invloed ondervindt van economische ontwikkelingen. Een relatief lage LTV/LTC van 60%, een lage aankoopprijs en conservatieve aannames mitigeren het risico. Daarnaast hebben investeerders via REALIANCE gezamenlijk een meerderheidsbelang in de projectvennootschap en houden daarmee het grootste eigendomsbelang in het vastgoed.
Er is momenteel een tekort aan huisvesting voor studenten die studeren aan Texas State University in San Marcos. Door het stijgend aantal studenten (ruim 38.000 in 2023) en het huidige aanbod dat slechts een deel hiervan dekt, is er momenteel een potentiële extra vraag van ruim 10.000 studentenkamers. Daarnaast heeft Texas State University het doel gesteld om per 2027 de hoogst haalbare classificatie voor onderzoeksuniversiteiten (R1) te verkrijgen.
Het complex bevindt zich op loopafstand van de universiteit en biedt toegang tot alle voorzieningen van de campus en downtown San Marcos. De unitmix biedt huisvesting voor een breed scala aan woonwensen. Middels een uitgebreid renovatieprogramma (ruim US$ 30.000 per unit) worden zowel de gemeenschappelijke ruimten, de interieurs als ook het exterieur kwalitatief verbeterd zodat deze beter aansluiten bij de huidige woonwensen, met hogere huurinkomsten tot gevolg.
Door de gestegen rente(lasten) kwam de financiële positie van The Junction onder druk te staan waardoor het niet mogelijk was het complex op het gewenste niveau te houden en te optimaliseren. Het gevolg hiervan is dat het complex onder het marktgemiddelde presteert. Nu de huidige financier de lening niet wenst te verlengen is de huidige eigenaar gedwongen het complex te verkopen (distress). Hierdoor bestaat de mogelijkheid de propositie (totale investering) te kopen voor ongeveer 50% van de prijs van een vergelijkbaar object dat in 2023 is verkocht. Daarmee ligt de aankoop-cap rate bij stabilisatie op een aantrekkelijk niveau van 8,5%.
CRA en T2 Investment nemen deel voor totaal 40% in het risicodragend eigen vermogen. Het restant wordt exclusief aan REALIANCE-participanten aangeboden.
Gezien de omvang van de propositie kunnen slechts maximaal 24 participanten deelnemen.
Voor meer informatie kunt u ons bereiken op +31 (0)20 21 03 180 of invest@realiance.nl
